凤城国际小区业主:
关于你反映的“凤城国际小区物业管理违法违规问题”的上访件收到后,我中心组织专人进行现场调查,现将调查情况回复如下:
一、情况调查
1、未与业主签订物业合同,未公示物业服务明细问题。经调查,该小区目前由兰州虹丰房地产开发有限公司与庆城县虹丰物业管理有限责任公司于2017年7月15日签订的前期物业服务合同进行物业服务,合同服务期限至业委会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效之日。截止现在,该小区未成立业委会,也未申请成立业委会,就没有提出签订新的物业服务合同要求。
该小区仅在物业办公处公示了物业相关收费标准和依据(相关部门下发的文件原文),确实未公示物业服务标准。
2、未公示物业收支明细问题。经调查,该小区已经于2020年12月22号在微信群公示了2020年的物业收支明细。
3、电梯故障频繁的问题。经调查,该小区电梯确实发生过几次突降事故和几次突然停电被困事故,但都得到了及时解决。因为该小区的所有电梯都有维保合同和安全员,进行定期保养和维护检查。
4、未积极改善服务质量问题。经调查,该小区物业服务公司建立了网格群,一有业主反映问题,即会派人检查整改。比如平时免费维修窗户、门、水龙头、电灯、电源开关、住户家下水道堵塞、更换水暖管线阀门、处理矛盾等问题。未积极改善服务质量的问题与事实不符。
5、停车场乱停乱放问题。经调查,该小区属于商住综合小区,其地下停车场建立时也是面对全社会而设计的,并不是针对小区住户专属的,而且政府有一定的补贴。由于停车位有限,周末小区业主的车部分不出去,就占用了一部分停车位,加上外来的车进入就显得有点混乱。本来小区住户一天只收4元钱,个别业主还故意冲卡,随意辱骂值班人员,致使工作人员积极性受挫,不能很好的履行职责,再说这点收入远不够该停车场的运行维护费用,工作人员的工资太低,管理就受到了一定的影响。
6、停车场收费不合理的问题。该小区地下停车场共有100多个停车位,而业主却有近300户,还有商场的几百商户,所以车位明显不够使用,致使停车困难或拥挤。停车收费按天缴费的,每天4元,收费系统默认的时间点以每天“0”点为界,“0”点以后即按下一日开始计费,人工无法更改;按年缴费的每年1200元。被铁链锁住的空间属于环形消防通道,待周末或商场做活动时才偶尔开放应急停车。
二、处理结果
1、未与业主签订物业合同,未公示物业服务明细问题。我中心建议物业公司督促该小区召开业主大会,或成立业委会,由业主自行选聘适宜的物业公司签订物业合同,进驻小区进行物业服务管理。我中心已责成该物业公司向公示物业服务内容。
2、未公示物业收支明细问题。我中心已责成该物业公司在小区公示栏再公示一次2020年的物业收支明细。
3、电梯故障频繁的问题。电梯属于特种设备,由县市场监管局监管。
4、未积极改善服务质量问题。我中心经调查认为未积极改善服务质量的问题与事实不符。
5、停车场乱停乱放问题。我中心已责成该物业公司对该地下停车场的乱停乱放问题进行整改,尽量达到业主满意。同时,建议业主提高自身素质,积极配合工作人员,共同管理好该地下停车场。
6、停车场收费不合理的问题。地下停车场的收费问题,国务院制定的《物业管理条例》没有明确规定,我市《物业管理办法》第七十四条第二款规定:“物业管理区域规划建设的车库、车位,收费实行政府指导价”。目前,我县还没有制定小区停车收费政府指导价。
针对以上问题,建议该小区申请北街社区主持召开业主大会,成立业主委员会,由业主委员会选聘物业公司进驻服务,明确权责利,更好地为业主服务。
庆城县房产服务中心
2020年12月30日
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